宋衛平想拿回綠城，這是一個悔(hui)(hui)婚的動作。五個月前(qian)，宋衛平將(jiang)綠城中國24%的股份連帶控制權(quan)賣(mai)(mai)給孫宏斌(bin)，作價(jia)62.98億港元。彼(bi)時，他(ta)比喻(yu)這是“嫁女(nv)兒，將(jiang)自己養育了二十年的女(nv)兒賣(mai)(mai)掉(diao)。”現(xian)在，他(ta)想悔(hui)(hui)婚。
據壹(yi)地產(chan)從金(jin)融(rong)圈高層多方打(da)探消息得知，此次宋衛(wei)平(ping)想順利回歸，和(he)東方資產(chan)初步談了一個(ge)“對賭(du)”方案。但宋衛(wei)平(ping)攻“城”能否順利，仍有懸(xuan)念。
彩(cai)禮(li)錢去哪兒了？
地產史上這起最大的(de)(de)并(bing)購(gou)案，儼然成為一場撕扯不(bu)清的(de)(de)鬧劇。要悔(hui)婚的(de)(de)宋衛(wei)(wei)平，面臨的(de)(de)直接(jie)問(wen)題(ti)就是：退(tui)彩禮！錢從(cong)哪(na)兒來？多方信(xin)源證實，融創此(ci)前已(yi)付(fu)清該筆收購(gou)款(kuan)項(xiang)。其中支付(fu)給(gei)宋衛(wei)(wei)平的(de)(de)款(kuan)項(xiang)當(dang)中，至少20億已(yi)投(tou)入到藍城(cheng)的(de)(de)各項(xiang)業(ye)務，還有(you)其他一筆，則清償了(le)宋衛(wei)(wei)平的(de)(de)個人欠(qian)款(kuan)——這筆欠(qian)款(kuan)，也是當(dang)時宋衛(wei)(wei)平急于賣掉(diao)綠(lv)城(cheng)的(de)(de)重要原因。
如果(guo)現(xian)在(zai)要(yao)(yao)贖回綠城股份(fen)，交易毀(hui)約，宋(song)衛(wei)平(ping)至少(shao)要(yao)(yao)籌集這60多億(yi)港幣。據此前(qian)藍城消息，宋(song)衛(wei)平(ping)“已經找到(dao)意(yi)向(xiang)出資(zi)方”。誰(shui)會借錢(qian)給宋(song)衛(wei)平(ping)？高成本的(de)(de)資(zi)金，老(lao)宋(song)顯然不會要(yao)(yao)也要(yao)(yao)不起；穩健(jian)的(de)(de)低息資(zi)金，則不會傾(qing)向(xiang)可抵押資(zi)產并不優質(zhi)、回收(shou)預(yu)期并不明朗、杠桿(gan)賭性極強的(de)(de)老(lao)宋(song)；至于浙(zhe)商間(jian)拆借等(deng)更無可能，一是涉及資(zi)金過(guo)(guo)大(da)(da)，二是同盟者寥(liao)寥(liao)。當(dang)初(chu)馬云繞過(guo)(guo)綠城足球轉投恒大(da)(da)，足見老(lao)宋(song)的(de)(de)底(di)牌(pai)并無多少(shao)。
知情人士稱(cheng)，宋衛平(ping)要(yao)完成這次“悔婚”，這次至少(shao)要(yao)借50億。而他能夠抵(di)押(ya)的(de)(de)，也只(zhi)能是股(gu)份。但折算宋衛平(ping)的(de)(de)股(gu)份，宋衛平(ping)個人能夠抵(di)押(ya)的(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)不(bu)多。市場傳言，名(ming)稱(cheng)內含有(you)“東(dong)方”二字的(de)(de)某家(jia)資(zi)產(chan)(chan)管理公(gong)(gong)(gong)司已經同意(yi)借款給(gei)宋衛平(ping)。據信，這家(jia)公(gong)(gong)(gong)司是中國(guo)東(dong)方資(zi)產(chan)(chan)管理公(gong)(gong)(gong)司。公(gong)(gong)(gong)開資(zi)料顯(xian)示，這家(jia)公(gong)(gong)(gong)司以收購(gou)、管理和處置金融(rong)機構的(de)(de)不(bu)良資(zi)產(chan)(chan)為(wei)主(zhu)業(ye)，兼(jian)營投(tou)資(zi)銀(yin)(yin)行業(ye)務(wu)(wu)，以回收最(zui)大化和處置成本最(zui)小(xiao)化為(wei)主(zhu)要(yao)目標，在(zai)境外亦有(you)分支機構。因為(wei)國(guo)有(you)背景，該公(gong)(gong)(gong)司財務(wu)(wu)監管由財政部負責，公(gong)(gong)(gong)司主(zhu)要(yao)業(ye)務(wu)(wu)隸屬銀(yin)(yin)監會監管，其(qi)他金融(rong)業(ye)務(wu)(wu)，由證(zheng)監會等主(zhu)管部門監管。
一位東方資(zi)(zi)產主管資(zi)(zi)金審批的(de)(de)(de)高管私下透露，至少目前為(wei)止“還(huan)沒(mei)有(you)(you)(you)(you)見到(dao)這么(me)一筆資(zi)(zi)金和(he)交易來過會審批”。他表示，50億元(yuan)在地產行業(ye)屬于大額(e)融資(zi)(zi)，必(bi)須有(you)(you)(you)(you)價值清(qing)晰的(de)(de)(de)實體項目或股權作為(wei)抵(di)押，就算一切條件符合，也(ye)面臨多重嚴格的(de)(de)(de)評估和(he)審核(he)關卡，至少需要“2—3個月”。據熟悉東方資(zi)(zi)產的(de)(de)(de)金融公司高管分析稱：“作為(wei)財(cai)政部全額(e)出資(zi)(zi)的(de)(de)(de)國有(you)(you)(you)(you)企(qi)業(ye)，外(wai)借(jie)(jie)這么(me)大筆的(de)(de)(de)資(zi)(zi)金不(bu)是(shi)一件小事，借(jie)(jie)入方的(de)(de)(de)抵(di)押物必(bi)不(bu)可少，借(jie)(jie)入資(zi)(zi)金的(de)(de)(de)用途(tu)和(he)流向也(ye)必(bi)定會在監控(kong)之下”。“有(you)(you)(you)(you)難(nan)度(du)，不(bu)過綠城的(de)(de)(de)殼很大，還(huan)是(shi)有(you)(you)(you)(you)機會去(qu)談。”
消息人(ren)(ren)士表(biao)示(shi)，雙方(fang)確實談過，并(bing)(bing)且對綠城未來(lai)的(de)指(zhi)標提(ti)出(chu)(chu)了明確要(yao)求。據上(shang)述(shu)人(ren)(ren)士猜測，方(fang)案(an)可(ke)能是(shi)宋(song)衛平領銜的(de)管(guan)(guan)理(li)(li)層與東方(fang)資(zi)產(chan)各出(chu)(chu)一(yi)定比例的(de)資(zi)金。但是(shi)，“管(guan)(guan)理(li)(li)層能否拿(na)出(chu)(chu)這(zhe)么大金額(e)的(de)資(zi)金是(shi)重點，這(zhe)太考驗人(ren)(ren)心了。”值得一(yi)提(ti)的(de)是(shi)，該“管(guan)(guan)理(li)(li)層”的(de)資(zi)金實力并(bing)(bing)不樂(le)觀，它由追隨(sui)宋(song)衛平的(de)多(duo)位(wei)舊部組(zu)成(cheng)，但不包括老宋(song)身后(hou)仰仗多(duo)年的(de)好(hao)友壽(shou)柏年——他已(yi)明確表(biao)示(shi)隱退之意(yi)，將退出(chu)(chu)此次“管(guan)(guan)理(li)(li)層”。
此前，綠城(cheng)中國總經理田強(qiang)的一封公(gong)(gong)開(kai)信中透露(lu)，巨(ju)量(liang)的股東資(zi)金沉淀(dian)在大(da)量(liang)的酒(jiu)店資(zi)產中，且(qie)在建項(xiang)目(mu)中有大(da)量(liang)可(ke)能會造(zao)成(cheng)極大(da)經營(ying)風(feng)險和現金流(liu)壓(ya)力(li)的大(da)商(shang)公(gong)(gong)建項(xiang)目(mu)。大(da)面積(ji)、高總價、長周期(qi)的難點庫(ku)(ku)存占據(ju)綠城(cheng)目(mu)前近(jin)1000億(yi)庫(ku)(ku)存的60%，即(ji)使市場好(hao)轉此類庫(ku)(ku)存去化也難以明顯提升。這些，都會是宋衛平團隊面臨的極大(da)考驗。
宋(song)衛平的金錢(qian)游戲缺錢(qian)！
綠(lv)(lv)城(cheng)(cheng)中國過(guo)去近十(shi)年融資史，在瓶蓋(gai)和瓶子的(de)游戲中，老宋(song)(song)每次(ci)涉(she)險(xian)過(guo)關，都是仰(yang)仗市場的(de)回(hui)暖、經濟基(ji)本面改變、亦或賣(mai)項目賣(mai)股權的(de)斷臂自救，直至退出綠(lv)(lv)城(cheng)(cheng)這(zhe)樣慘(can)烈的(de)方(fang)式。在老宋(song)(song)掌舵下的(de)綠(lv)(lv)城(cheng)(cheng)，總是率先(xian)同行遭遇(yu)資金困(kun)境，這(zhe)與(yu)其(qi)商業模式不無關系。
低(di)周轉、低(di)利(li)潤率的運營(ying)模(mo)式下，綠城中(zhong)國(guo)追求規模(mo)擴張，只能依賴于(yu)不斷(duan)放大杠桿(gan)。早年，他借助海(hai)外(wai)資(zi)本(ben)市場，多種工具(ju)交替使用(yong)頻(pin)繁融(rong)(rong)資(zi)，最終(zhong)被一(yi)(yi)筆海(hai)外(wai)優先票據套上(shang)“枷鎖”，綠城中(zhong)國(guo)一(yi)(yi)度瀕臨清盤破產，幸而2008年金(jin)融(rong)(rong)危機時債券(quan)市場暴跌，其采取主動違約、高成本(ben)信(xin)(xin)托融(rong)(rong)資(zi)杠桿(gan)替代等手段“死(si)里逃生”。此番采用(yong)信(xin)(xin)托替代的債務重組之后，宋衛平繼續選擇了通過信(xin)(xin)托融(rong)(rong)資(zi)不斷(duan)放大杠桿(gan)。
利(li)用外部財務資源放大了(le)經(jing)營規(gui)(gui)模，但綠(lv)城的投資者卻為此付出(chu)了(le)代價。2011年，因為信(xin)托(tuo)規(gui)(gui)模被銀(yin)監會調查的消息傳出(chu)，綠(lv)城中國股價在一個(ge)月內縮水(shui)近五(wu)成。此后，就出(chu)現了(le)大家所看到的，賣項目給(gei)融創(chuang)、賣股份(fen)給(gei)九(jiu)龍倉(cang)、轉(zhuan)讓控制權給(gei)孫(sun)宏(hong)斌(bin)等一系列(lie)動作。
仔細觀察(cha)，綠城中國(guo)長期處于資(zi)金(jin)鏈緊繃(beng)的(de)高桿杠(gang)狀態，盡管(guan)將各種融(rong)資(zi)手段用到(dao)極(ji)致，但另一邊廂，公(gong)司賴(lai)以(yi)生存的(de)銷(xiao)售利潤則是其難以(yi)跨(kua)越(yue)的(de)短(duan)板，償債能(neng)力堪虞。在(zai)宋衛平不惜成本、追求(qiu)品質(zhi)極(ji)致的(de)經營風格之(zhi)下(xia)，綠城的(de)周(zhou)轉率、凈(jing)利潤率、凈(jing)資(zi)產回報率均輸給(gei)同(tong)行。
2007至2010年(nian)間(jian)，綠(lv)城(cheng)的(de)平均(jun)(jun)存貨周(zhou)轉天數為2217天，這就意味著項目從拿地到(dao)(dao)交付給業主(zhu)平均(jun)(jun)需要6.07年(nian)。而龍湖是(shi)3.04年(nian)，萬科是(shi)2.92年(nian)。預售(shou)周(zhou)轉率(lv)方面，2007年(nian)到(dao)(dao)2010年(nian)，綠(lv)城(cheng)從資金投入到(dao)(dao)預售(shou)資金回(hui)籠平均(jun)(jun)是(shi)3.02年(nian)，龍湖是(shi)1.16年(nian)，萬科是(shi)2.43年(nian)。
多(duo)(duo)項運(yun)營(ying)效率指標(biao)的同時落后(hou)，導致綠(lv)(lv)城的資產周轉率也(ye)一(yi)直徘徊低位，顯著落后(hou)于同行。宋氏綠(lv)(lv)城難題未解(jie)在急于融資的時候，驕傲的宋衛平會承諾很多(duo)(duo)。例如在2006年發行票據時，對(dui)債權人(ren)承諾了多(duo)(duo)項限制性條件，此后(hou)操作中(zhong)，卻因為多(duo)(duo)項違約，綠(lv)(lv)城面臨被債權人(ren)清算的風險。
他(ta)當時自信宏觀(guan)調控環境會趨好，并不重視(shi)限(xian)制(zhi)性條款。2012年(nian)(nian)引(yin)入九龍倉救急時，面對財務投(tou)資者(zhe)的(de)擔心(xin)，雙(shuang)方亦約(yue)定(ding)了(le)(le)多項(xiang)(xiang)限(xian)制(zhi)性條款，設立了(le)(le)投(tou)資和財務委員會，九龍倉派人占(zhan)據投(tou)票席位。但是，此(ci)后(hou)(hou)(hou)的(de)實(shi)際(ji)運(yun)營中，九龍倉依然難以改變綠城的(de)“宋氏(shi)一言堂(tang)”風格。宋衛平也作出(chu)了(le)(le)“至少(shao)在綠城繼(ji)續工作五年(nian)(nian)”的(de)承諾，沒想(xiang)到兩年(nian)(nian)之后(hou)(hou)(hou)，他(ta)宣(xuan)布退出(chu)。更為關鍵的(de)是，宋衛平要(yao)回來，即便解(jie)決了(le)(le)錢(qian)的(de)問(wen)(wen)題(ti)，還有個重要(yao)的(de)問(wen)(wen)題(ti)是：人。孫宏斌接(jie)管綠城之后(hou)(hou)(hou)，對項(xiang)(xiang)目進行了(le)(le)梳(shu)理，人員也進行了(le)(le)重新配置(zhi)。融創人員進駐之后(hou)(hou)(hou)，8、9、10三個月完成合約(yue)額(e)352億(yi)元、合同(tong)(tong)額(e)283億(yi)元、銷(xiao)售回款235億(yi)元。而在整個上(shang)半年(nian)(nian)，綠城合同(tong)(tong)額(e)僅276億(yi)元。
在藍綠分家之后(hou)，綠城(cheng)(cheng)舊部是(shi)(shi)走是(shi)(shi)留，是(shi)(shi)一個尷尬的(de)(de)問(wen)題。如(ru)今宋(song)衛平再回(hui)來，融創(chuang)人員撤出是(shi)(shi)必(bi)然，原本留下來的(de)(de)老綠城(cheng)(cheng)人將面臨更為(wei)尷尬的(de)(de)境地，人事再震蕩，難以避免。這(zhe)位地產(chan)界英雄一樣人物能否順(shun)利回(hui)歸，至今還是(shi)(shi)個懸念。
